최근 전세사기 등 전세로 인해 사회적 불안이 가중되고 사회 이슈화가 되고 있습니다. 사실 이 문제가 어제오늘 일이 아니라 오래전부터 발생해 왔습니다. 내 전세보증금을 안전하게 지키는 방법 자세히 안내해 드리겠습니다.
마음에 드는 전세 집을 발견했을 때 등기부등본, 건축물대장과 같은 관련 서류 및 시세 등 꼼꼼하게 체크하고 확실할 때 이사하는 게 맞지만 현실적으로 쉽지는 않습니다. 미래의 일을 예측한다는 것도 어렵습니다. 이러한 위험 발생을 최대한 방지하는 대안으로 전세계약서에 특약을 잘 작성하여야 합니다.
임대차계약 시 꼭 알아야 할 특약사항을 나열해 보겠습니다.
목차
•전세 계약시 꼭 알아야 할 사항
•반려동물 있을 시 특약 작성 하는 방법
•주택임대차 분쟁시 조정위원회 안내 주택임대차분쟁조정위원회(www.hldcc.or.kr)
전세(임대차 )계약시 꼭 알아야 할 사항
1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
2.임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 계약금 등 기지급 된 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
3.
1)당 부동산에 설정된 (근) 저당권, 전세권 등 권리제한사항으로 내 보증금이 회수가 불분명한 경우
“임대인은 당 부동산에 설정된 근저당권 전세권 등 권리제한사항을 잔금일까지 그 금원을 전액 상환(일부 상환)하고 말소등기(감액등기) 한다.”
2) 당 부동산에 설정된 (근) 저당권, 전세권 등 권리제한사항이 없는 경우
“임대인은 계약일부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재상태의 등기사항전부증명서를 유지하여야 한다.”
임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 익일 0시부터 발생하므로 위 표에서 보는 바와 같이 만약에 임대인이 잔금지급일 당일에 근저당이나 전세권설정 등을 하게 되면, 임차인은 후순위로 밀려나 경매 시 피해를 입을 수 있습니다.
4. 임대인은 계약 기간 중 매매계약, (근) 저당설정 등 권리제한이나 권리변동이 있을 시 사전에 반드시 임차인에게 고지할 것.
임대인 지위 승계 거부에 관한 대법원 판례를 보면
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다.
[대법원 2002.9.4. 선거, 2001다 64615, 판결]를 참고하셔서 임차인은 새로운 임대인이 자력이 없어 보이거나 미덥지 않을 때는 임대인 지위 승계 거부하고 임대차계약을 종료하겠다고 대응하시면 됩니다.
5. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다.
만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
2023년 4월 3일이후로는 임대차계약 후 보증금이 1천만 원이 넘는 경우
집주인 동의 없이도 미납 국세 등 전국 모든 세무서에서 열람이 가능
계약서와 신분증만 있으면 확인이 가능함.
6. 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관해서 다음과 같이 합의한다.
임대인 부담 : 난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 노후불량으로 인한 수선
임차인 부담 : 임차인의 고의 과실에의한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품교체 비용
대법원판례에 따르면 임차인이 사용하는데 문제가 없고 별 비용을 들이지 않고, 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 집주인이 그 수선의무를 부담하지 않습니다.
보통 소모품인 전구나 건전지교체 등이 이에 해당됩니다.
하지만 천재지변, 불가항력적인 사유로 주택이 파손되어었거나 보일러, 냉장고, 에어컨 등 원래 옵션으로 있었던 시설물의 교체나 대규모 수선은 집주인이 부담해야 하는 것이 맞습니다.
다만 임차인의 잘못으로 파손되었다면 임차인이 배상을 해줘야 합니다. 한마디로 마트나 소매점 등에서 쉽게 구입할 수 있는 간단한 건 세입자가 부담하고, 기술자가 필요한 중요설비 노후불량은 집주인이 부담하는 것이라 생각하시면 되겠습니다.
반려동물 있을 시 특약 작성법
마지막으로 반려 동물이 있을 경우 특약 작성법 설명해 드리겠습니다.
요즘 반려동물 인구가 천만이 된다고 합니다.
"반려동물 허용 시 이로 인한 오염, 훼손, 파손 등 원상 복구하며 나갈 때 입주 청소하고 나간다"로 특약 내용을 적으시면
될 것 같습니다.
이상으로 총 7가지 전세 특약에 관한 주요 내용을 정리해 드렸습니다.
위 내용 잘 확인하시고, 전세 계약 분쟁 없이 잘 작성하시기 바랍니다.
주택임대차 분쟁 시 조정위원회 소개
이와 함께 주택임대차 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회(www.hldcc.or.kr)를 통해 필요한 내용을 확인해 보시는 게 도움이 됩니다.